最新公告：
青岛这个城市的发展越来越畸形，尽管地理位置优越，国家政策红利覆盖面大，然而青岛一直没甩开“房价高，工资低”的帽子。
现在青岛的房价真的高的离谱，市南区，崂山区就不提了，一个3万多，一个4万多。而工资水平呢？18年的数据是5000多，二者一个差6倍，一个差8倍。人家直辖市天津、重庆，省会城市成都，经济比你好，房价都没你高，也不知道青岛哪来的勇气把房价整的那么夸张。
吐槽完毕，回到正题。
为什么青岛房价突然增加那么快？两个字：骄傲了！什么东西值得骄傲？你看看，前段时间，万达投了几百亿在黄岛建了一个影视城，号称比肩国际一流影视制作中心！再者，前段时间的上合峰会，几十个国家领导人汇聚青岛，青岛在媒体上的曝光率一下子从波谷升高至波峰，全世界人都知道青岛了，其中不乏大量炒房客们。热钱一进来，那么价格的变化一定会失去理性。
然而这一次，野心大过了胃口！
影视城现在的状态就是万达自己都不想要了，打个折卖给了融创。上合开完了，该走的都走光了，留下一堆炒房客，和无数在建的楼盘。但是面对工资水平低下的普通群众，这一栋栋大楼只能是一堆堆昂贵水泥罢了。
其实早就已经意识到这个问题，本地人是不可能做接盘侠的，怎么办？
大学生啊！现在的学生，有多少人工作的目的就是为了买一套房？抓住这一点，前两天青岛立马出台一个安家费的政策，硕士博士来青岛工作并买房的，注意，一定是买房的，硕士给10万，博士给15万。如果是硕博士夫妻合买一套的话，只能算一个。说白了就是无所不用其极的刺激你买房。
一下子说了好多，有点激动。就此打住吧，我要去当接盘侠了。
未来青岛房价能掉到4到5千一平吗？为什么？中央已经制定，下达了重点发展山东的规划。把济南和青岛发展成特大城市圈，定于2020年见效果，现在青岛正在如火如荼的加宽道路，新建道路，修建地铁，青岛新机场定于2019年必须投入使用，流亭旧机场同时关闭。地铁8号线始于胶州北站，途径新机场，高新区，红岛经济区，终点青岛火车北站。青岛目前的商品房建设如百花齐放，而且供不应求，不管房价高，房价低，新建商品房不愁卖！胶州也要撤市划区了！北京两所大学计划在胶州建分校区。所以，青岛的房价只会上涨，落价也是小幅度短暂的！
青岛城阳和黄岛，刚需族有合适的楼盘推荐嘛？感觉房价太贵，目前在市北上班，工薪一族？我今天就先帮您罗列一下城阳目前在售和待售项目，你可以作为参考，日后整理出黄岛区的可以再给您一个参考。刚需买房首先应该根据自己的实际需求，第一看价格，再从可以接受的价格中去考虑配套最齐全，交通最便利，教育好这些因素。
为什么这么说呢？
以我自己为例，2015年毕业2年，那时候也没有钱，但青岛的房价也还没有现在这么贵，以我当时手里的20万只能考虑李沧和四方，我的方法就是：
第一，列名单：将某房地产媒体网站李沧区和四方区在售和待售楼盘按照单价价格从低到高排列整理并打印出来。
第二，打电话：先电话摸一下项目目前一个销售情况，我当时是想买现房，或者当年可以交房的所以我电话接通的第一个问题是，您什么时候交房？所以，电话沟通您也要找重点问。
例如：户型面积大，一共多少层，我要的户型在几楼，总价大约多少钱，贷款可以公积金吗？交多少首付之类的。
根据问题决定这个项目适不适合，不合适果断划掉。以此类推选出自己需要实地看的项目之后，就和家人一起去项目上了解项目的真实情况。
第三，看配套：到了到了项目以后，根据自己选择的交通方式去看是否方便，周边生活配套怎样，有没有幼儿园，再从名单里优中选优。
我就是按照这个方式买的，当时是对比了蓝光coco，绿地香颂、蓝山湾、保利香槟国际，海乐府，最后选了常青藤，价格只比这些稍微高一点，但现房，多层、地下车位、地铁1号，幼儿园到初中相对来说满足日常需求。
我刚整理城阳目前在售和待售的项目：
1 城阳待售楼盘从各个网站统计，目前城阳区楼盘有56个其中在售的47个，待售的9个，如下图所示：
从品牌上看：这9个项目均为品质开发商，其中保利1个项目，卓越1个 青特1个；海信2个项目；海尔1个；融创1个；鲁南、华地置业各1个；
为什么要选择大品牌开发商呢？
首先待售项目为期房代表着目前并没有交房，意思是未来1年甚至是2年3年这房子还没有交到你手上，那开发商资金链断掉、携款潜逃、类似事情发生怎么办，大品牌有保障。
其次，品质有保障。什么意思呢？大品牌房企，都有自己的设计理念，各城市的产品也有套系，归根结底不会用料太差，小开发商不能说不好，就以防万一。
从户型面积看：待售项目户型齐全，套二、套三甚至更大户型都能满足，其实从目前市场上也可以了解到，二胎时代开放后大家都纷纷想要一步到位，买上大三居。市场上也应市出了很多这样的户型。但在今年房地产市场明显降温，房贷利率的提升也让市场回归到刚需占主力，户型也是小户型，套二为主。
2 城阳在售楼盘目前城阳在售楼盘有47个，可以说在各个区域在售项目中占据主力。其中高层有9个，小高层13个，洋房多层有7个，公寓有7个。别墅3个，还有商铺和写字楼。
从品牌来看：在售项目品牌并不多，很多青岛当地品牌房企，值得关注的是鑫江有5个项目、融创有3个项目，海尔有2个项目，保利有2个项目，还有绿地、碧桂园、龙湖、海信、金茂、世茂等项目，有购房需求的朋友们可以关注哦。
从价格上看：大多数均价都在15000元/平以上，如果按100平算，那么150万总房价的30%，45万，在城阳目前新房首付差不多就要准备45万，大差不差。
这样看是不是很好理解，希望这个思路对您有帮助！
33城房价涨幅倒数第一，青岛的房子还能买吗？在别人贪婪时恐惧，
在别人恐惧时贪婪，
逆向思维是一种智慧，
但更需要专业知识来支撑。
——观察员老王
No.1
青岛，终于跌到了榜尾
看着最新一期的冰山指数，老王不禁感慨万千。去年还经常处于领头羊位置的青岛，在经历了连续的阴跌之后，在金九之前排在了33个城市的榜尾。
（图片来自冰山指数公众号）原因很多，我认为最应该分析的是外来购买力。如果没有外地购房客，在上一轮牛市中，西海岸、高新区、即墨的房子是不会那么快被一扫而光的。但是从2018年下半年开始，外地人购房热情已经大大减退。不要说创智新区，就是蓝色硅谷不少老盘的销售都已经非常惨淡，胶州开发区的商家已经“出海”，主动去鲁西南寻找“韭菜”。限购是一大原因，很多外地人想买西海岸、高新区的房子，但是又能迁徙户口，所以只能暂时搁置。但是放开限购牛市就会重启吗？我认为很难。首先，在过去三年的牛市中，青岛其实已经透支了周边的投资型刚需购房者，许多养老族、为孩子存房的父母，在过去三年中都已经完成了置业计划；第二，外地的新韭菜也没有“余粮”啊。在全国范围内，棚户区改造货币补偿已经越来越少，拆迁户们拿到手的是房子不是票子，拿什么来青岛买房？第三，购房者心态变了。许多人一看当地的房子都在不断落价，上网再看看青岛也是如此，那么他就不会再孤注一掷来青岛买房。第四，就是目前有些区域宜居属性实在太差。以为只靠画饼就能引来源源不断的外地人。但是楼市凉下来之后，外地人也会冷静下来。他跟着你的看房车来青岛，满眼都是楼盘，走出来想买包烟都找不到超市，价格和当地配套齐全的市中心差不多，他们心里肯定也嘀咕：这样的房子能住吗？
所以，现在我们去一些全国性房企的营销现场，我们还可以看到许多外地牌照的汽车，你不要以为这是盛世归来，这可能只是开发商油补政策比较诱人，一些外地客也想来青岛看看罢了，这些楼盘降价时可能比谁降得都猛。从目前的市场来看，下半年或者明年上半年部分区域很可能会放开限购，但是即使放开，因为上面的四大原因水量也很有限，不可能润透所有的旱田。西海岸项目周边配套比较不错的地铁房、高新区有商业综合体的网红大盘、胶州即墨主城区周边配套完善刚需楼盘。一些存量巨大、配套匮乏、甚至连暖源、气源都解决不了，主要靠大饼支撑的区域，就如同贾布斯的股票，肥皂泡破灭后，就是一个万劫不复。
No.2
新都心的盛极而衰
现在楼市的价格战，城阳目前打得最为惨烈。各种特价房就如同是战场上的手榴弹，不断被开发商抛出来。有的开发商在超过10%的折扣基础上，甚至又赠送了十年的物业费，这种优惠力度可谓空前。
相比之下，新都心板块还是比较稳定，虽然和达打出了一个低起价的广告，但实际上售价并没有降多少。
但是在这个以本地刚需为主体的分析段落里，我不想去关注城阳，而是要关注主城区过去几年人气最旺的新都心。因为这是一个牵一发而动全身的区域，南边可以影响市南的房价，北面辐射李沧。对于刚需来说，了解了这个片区未来房价的走势，就会明白在主城区什么时候可以出手。
目前的新都心，在售楼盘都比较惨烈。以某央企最后一期的楼盘为例，虽然打出了错过就不再的招牌，但是销售也是举步维艰。但是，我们还应该看到的是，保利、青特的新盘在今年又会进入这个战场。
但是与处在新都心核心区的老盘不同，这些盘不管如何宣扬“浮山后”、“新都心”的区位优势，他们的位置都不算太好，基本上只能算是一个地铁房。一个青岛土生土长的朋友，去看了和达，到了营销中心连门都没进。“总价这么高，位置也不好，有这钱去崂山买二手了。”这个朋友如是说。
手握重金的拆迁户几乎没有了，手里能拿出二三百万的刚需很少且越来越挑剔了，换房族……看看我们全市的二手房成交量，在许多房东大幅降价的情况下， 主城四区成交量也只有三四百套，其中还有不少出国不买房的。这些人在亲身感受到市场的冷后，还有多少人会立即买房呢？
上一个周期中，降价潮主要是在城阳、东李片区，主城区主要是横盘微降。但是目前这个态势下，今年的价格战很可能会蔓延至主城区。一旦年底新盘入市后，新都心打起价格战，那么主城区的刚需市场都会地基不稳。其实我们现在就可以看出一些苗头，在市南区东部、浮山后，许多二手房的价格不但跌破了3万元的大关，很多都已经落到了2.5万元左右。
包括人气一直颇高的鲁信长春花园，一个朋友刚卖了房子，比上个月同户型的房子少卖了10万元不说，还多送了一个车位。
所以，即使你因为二师兄的身价在飞涨觉得钱越来越不值钱了，也不要在目前这个价位上盲目出手，因为年底或者明年年初机会或更好。
在房子越来越多，购房者越来越少的情况下，我相信新都心的开发商也会像城阳的开发商那样，拿出足够的诚意来。
No.3
捡漏的机遇
内外刚需都分析了，就想再唠叨几句出手的机会。我希望，大家看我的文章千万别犯教条主义错误。老王说年底房价可能更低，那我就等到年底再出手。我说过很多次，不是这样的，特别是买二手房和一些性价比比较高的新房。
手机里有很多房产经纪人朋友，最近我发现他们发特价房的频率越来越高，有些房子真是很不错。房子是业主自己盯着装起来的，即使住了一段时间，其装修的品质和舒适度都远远高于新房，而且价格也是非常实惠的。这样的房子，出来依然会两三天就没了。
即使你现在钱不够，还没有到自己的买房时机，你也要去看。因为这样你对市场对房子的品质就有了一个立体化的了解，未来看到许多“表演”时心理更有底气，而不是房托一忽悠你就冲上去了。
还有就是新房。市场总体不好，一些好项目成本销售也会受影响，但总体来说还是片区内人气最高的楼盘。开发商不会总是赔本赚吆喝，所以当收回一部分资金之后，基本达到了今年的营销计划之后，房价可能回调到一个更为合理的位置。所以，对待新盘的态度也不是消极等待，除了对楼盘的性价比你要心中有数之外，还要关注其去化率。对于一些去化率还不错的新盘，金九银十最后的促销期，或许是今年最好的出手时机。
青岛现在房价到底还能维持多久？青岛的黄岛，大批房子高价待售，没人问津。李沧关键地方房价落了5000多，市北，老旧小区，管道等都老化，房价也跟着新房一个价格，没有要的啊！市南区，行政中心，但在那里上班的，大多都在市郊买的别墅或者楼房，价格虚高，房子基本也没有人问津的地区，成交量很低。崂山，风景秀丽，依山旁水小区，价格特高，好多房子都挂在网上待售，有价格不敢问，价格高的离谱。整个青岛来说，2019年，是房市惨淡的一年，估计降价潮在2020年要正式拉开序幕。加上整个世界经济不太景气，生意难做，有好多套房子的大有人在，都想急入出手，大落价是肯定的。大家也不要听中介忽悠，现在中介卖2万一平的房子，里面水分最低有3000元一平米，也就是17000元一平米，房主就可以出手。劝现在想买房的，看好房子以后，不要急于签合同，就说还有一套便宜的去看看，等中介慢慢自己就落价。现在中介卖房套路很深，看好房子以后，最低回去考虑15天，估计这期间最沉不住气的就是中介了，不要怕房子卖了，青岛到处是空房子。望大家再等等吧！
青岛房价到底会不会跌？刚需什么时候入手较合适？没有哪个城市的房价只涨不跌，强如北上广深也一样会有价格波动，只是这个波动幅度每个城市有所差别。但判断一座城市，要从外部环境开始分析。
比如这两年，北上深出现了不同程度的价格回落，但是另一个一线城市广州却走出相反的走势，一路狂飙。其原因就是在同级别城市当中，价格出现了巨大差异，北上深主城区均价都已经破7万，然而广州当时才3万不到，于是涨过头的往回调一点，位置太低的补涨。虽然现在广州和北上深房价依然差很多，但至少通过这种方式让差距减小。毕竟广州不能独树一帜的暴涨起来没完，另外三个作为一线城市也不可能暴跌，所以就出现了这样的局面。
说这个案例就是想引用到青岛的楼市概念里来。青岛是新一线城市，地位仅次于一线，但青岛在新一线当中价格并不算高，宁波、天津、南京、杭州、厦门这三个城市市区均价都是分别为3万、3.5万、3.5万、4万、5万，青岛市区现在均价还不到3万。另外和青岛房价相当的还有苏州，以及福州、济南等强二线城市。新一线当中房价比青岛市区明显要低一些的只有非东部省份几个省会。换言之，青岛在整个东部沿海地区同级别城市当中的房价其实是“偏低”的。所以至少不会是同级城市中领跌的。
现在因为限购限售等调控措施存在，市场成交量其实已经不能成为楼市行情的主要参考。毕竟现在楼市大量想卖房的人没办法卖，而很多想买房的也没办法买。所以当下的跌幅其实是风险完全可控的范畴。
此外还有三个主要因素，其一，青岛的城市地位仍在不断提升；其二，青岛核心三区可售地块十分有限；其三，青岛房价在2017年之前十年涨幅是所有新一线城市当中涨幅倒数第三。所以即便去年开始一波猛涨，其实十年内的涨幅在同级城市中是最小的，而且目前房价也是偏低的，加之核心城区可供建新盘的地块少之又少，但这偏偏是人口最密集的区域，在此基础上，城市地位越来越高，所以不存在大跌或者长期下跌的基础。如果真要面临那一步，直接接触调控，楼市将瞬间回暖。
综上所述，青岛目前的下跌不要以跌幅百分比来看，要以跌了多少钱来看。每个区甚至每个街道每个小区情况都有所不同，如果你在市南，不跌都可以买；如果你在黄岛，以两万基数来说，每平跌两三千就可以进场；如果你在城阳即墨，那么不妨再等等看，毕竟这两个地区存在大量的投资房，很多主城在那边买房等升值的，空置率和人均房产指标乖离值明显偏高。
对于刚需，我认为现在至2019年下半年之前都是机会，在这之后即使下跌也跌不了多少。但对于长期而言，青岛依然是国内热点楼市城市之一，上涨是迟早的事，刚需就不要纠结最低点了。
青岛买房哪个区比较好，黄岛有没有性价比比较高的楼盘？在青岛买房无论市区还开发区，各有优势，市区和开发区有3号线连接，交通无忧。
1.市区享受成熟的商圈配套，教育，医疗，文化氛围浓厚。对于孩子上学更加有利。
2.开发区买房有两个主要原因：
一是黄岛房子的投资潜力，升值空间比较大。现在，西海岸是国家重点发展项目，可开发土地多，小区环境规划好，2018年1月1日，新区条例实施，青岛西海岸新区正式行使省级权限，2020年山东省四星级新型智慧城市建设预试点城市。
二是是黄岛房价低，在青岛中心市南均价3.3万，市北2.2万，八大关更是达到了5.9万，而在黄岛，均价才1.5万，最高的金沙滩均价也才2万。加之青岛地铁1号线年底开通，黄岛往返青岛会更加便利。
个人建议，如果从投资角度讲的话，选择黄岛会合适。如果从学区角度讲的话，市区更成熟，对孩子有好处。
黄岛性价比高的楼盘：
海信珠山小镇：
15000元/平方米。海信珠山小镇位于：西海岸新区山科大北门西1公里。海信珠山小镇项目为低层，多层，小高层。物业费：待定。在售户型有：105平-175平3居-4居。
海信珠山小镇容积率1.01。共512户。致远中学，山东科技大学，山东科技大学商圈、黄河路商圈、中泽购物广场，集成全生活配套。，项目北衔接中德生态园，周边企业海尔、海信、澳柯玛聚集。毛坯交房。
奥润澜庭：
联排户型建面235平，均价28000元/平，毛坯现房交付；
独栋别墅户型建面450平，460平，860平，均价40000-50000元/平。
青岛海上嘉年华·海洋之心：
住宅顶层，户型建面约249㎡，均价22000-25000元/㎡，毛坯交付；托管型公寓在售户型建面60-124平，带装修交付，均价25000元/㎡。
金凤凰铭品：
住宅户型建面114平套三、116平套三、143平套四，均价20000-21000元/平，毛坯交付；公寓户型建面75平、77平、82平，均价17000元/平，带装修交付。
隆海东方华庭：
价格待定。海港路7号（滨海大道与海港路交界处）。共1000户。毛坯，带装修交付。容积率1.7。
隆海东方华庭项目为多层，小高层，高层板楼。绿化率47%。机关幼儿园、金色摇篮幼儿园、多多幼儿园、哆来咪幼儿园，灵山卫中心小学，灵山卫中心中学，胶南一中，开发区一中，中国石油大学、黄海学院、青岛理工大学、山东科技大学、滨海学院，灵山卫农贸市场，开发区、胶南市第五人民，中国农业银行、光大银行、华夏银行、中信银行、中国工商银行，中国邮政储蓄，社区服务设施： 小区商业街、超市，快餐厅。月亮湾大酒店。公交：黄岛202路、207路、隧道5路、隧道6路、隧道7路和隧道8路到东方华庭站下车，距离项目南门100米。
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